2022年，很多企业用两个字作总结——韧性。

韧者，持恒也。曩昔一年，大部分企业感遭到韧性的代价。面临频频的疫情，复杂多变的国际情况，苏醒中的国内市场，各个行业在不肯定性的挫折衷，伸展韧性，尽力地穿越周期。

地产行业亦概莫能外。市场疲软、销售承压、房企及购房者的双向资金压力、企业债权展期、暴雷等一系列身分叠加，让这个百姓经济支柱产业履历了一场史无前例的考验。

行业筑底，韧性便成为企业穿越周期的底气。

韧者坚毅，韧则行远。2023年3月17日，龙湖团体举行2022年度业绩公布会。曩昔的一年，龙湖团体营业支出2505.7亿元，同比增加12.2%，归属于股东的焦点净利润为225.4亿元，同比稳中有增，归属于母公司股东的净利润到达243.6亿元。值得一提的是，由运营及办事营业组成的经营性支出实现236亿元（不含税），同比增加25%，经营性利润占比达27%。

在年报中，龙湖加入了开辟、运营、办事三条营业曲线的全新维度。在开辟商寻觅第二增加曲线的行业下半场，龙湖用三条营业曲线对冲行业的周期性波动，而27%的利润占比远不是龙湖的方针。在业绩会上，龙湖团体董事长兼CEO陈序平，给出了经营性营业明白的盈利增加时候表。估计在未来五年，由运营与办事组成的经营性营业，带来的利润占比到达50%以上。“这应当会成为行业里很是少数企业可以到达的，让龙湖全部利润盘面加倍健康。”陈序平语气笃定。

曩昔一年，房企资金承压，“保托付、保民生“成为行业的主题。按照龙湖表露的数据显现，2022年，龙湖团体如期托付超11万套品格室第，100%实现如期托付，41%提早托付。同时，龙湖不竭升级用户体验，上线“云托付”、“交房即交证”等办事，托付满足度到达90%，用高品格托付，兑现”善待“许诺。

在业绩会上，有媒体问到，龙湖在计谋上有哪些变与稳定。陈序平展言，稳定的是龙湖的底色，比如“善待你平生”的企业理念、“空间即办事”的经营计谋、妥当的财政战略和企业文化。“这些公司的底色不会变，还会延续增强。”

变的是按照内内部和行业情势，对全部增加形式和营业停止重构调剂。一是酿成“1+2+2”的格式即一个开辟航道、两个运营航道和两个办事航道；二是在经营上更重视资产质量，同时在欠债端，让有息欠债总额连结范围的持平。“你要增肌，可是你体重不能增加，”陈序平打了一个例如，“我们挑选了一条难可是正确的路，但还要对峙走下去。”

春风浩荡，大潮奔涌。使人欣喜的是，今年以来，随着顶层设想上的利好政策不竭开释、加持，全部行业稳中向好。就在3月16日，国家统计局公布了2月份70个大中城市房价数据。继1月份以后，2月份房价环比上涨城市数目再次增加，楼市触底苏醒态势明显。

2023年，是龙湖团体建立第30年。三十周年，善行致远；聚而向前，行且坚毅。

从左至右依次为：龙湖团体首席财政官赵轶，董事长兼首席履行官陈序平，高级副总裁兼地产航道总司理张旭忠

Q1:今年前两个月，特别是2月的销售呈苏醒趋向，龙湖以为这类回暖会延续多久？分城市层级来看，哪些城市回暖明显，城市间的分化能否会加重？

张旭忠：刚刚竣事的两会对我们全部行业的定调是稳增加、控风险、促需求，可以看到中心对于支持行业健康成长的态度是很是明白和果断的，也会更大力度支持优良的头部企业，支持公道的刚性和改良型住房需求，增强住房保障系统。

按照我们对一些重点城市的观察，比如北京、成都、苏州、南京、西安、重庆等，整体2月份的到访量、成交量都在慢慢的提升。就龙湖来看，2月份我们单月的全口径销售是174亿元，同比增加了86%，环比增加61%。1-2月份累计龙湖的销售额是282亿元，同比增加41%，这些数字还是比力提振士气的。

不外，我们判假寓民和消耗的信心还需要一段时候去规复。我们关注到，并非一切的城市都在同步回暖。整体来看，一线的城市和高能级的二线城市市场是比力稳定的，一些相对能级比力衰的城市还是继续在承压。比如像杭州、成都、武汉、西安等城市，这些城市1-2月份的签约成交金额是整体同比上升20%。

今年龙湖也会延续做一些静态的回首，以便加倍精准地把控市场，同时我们也会重点聚焦在20个主力城市和14个机遇城市，加倍公道地处置好全部供、销、存的关系。

Q2：今年龙湖经营性支出实现每月超20亿，经营性营业下一步的成长战略是什么，此前陈总曾暗示未来五年时候，让经营性营业发生的利润占比过半，怎样看经营性营业未来的机遇？

陈序平：客岁，在全部行业深度调剂中，我们对本身的营业和航道停止了梳理和重构，构成了一个开辟航道C1，两个运营航道C2、C3，还有两个办事航道C4、C5，这么一个“1+2+2”的格式。我们提到的经营性支出就涵盖了C2到C5，两个运营航道依靠投资性物业的运营租金支出，实现了比力高的毛利率，均匀毛利率接近75%，可是资产是重投入的，所以这两个营业我们未来是按照我们租金进献的现金流去实现自平衡，并重视存量项目标提升，存量增漫空间是比力大的。所以未来我们在C2、C3两个运营航道会更重视同店同比的增加以及经营性现金流整体回正。C4、C5两个轻资产办事的航道依靠龙湖这么多年构成的营业围栏、航道协同和数字化才能，增漫空间是比力大的，有望每年连结40%—50%的增加。

未来，这两个营业能给团体穿越周期带来稳定的现金流保障，也会慢慢进步利润占比。2022年这两块营业利润占比是27%，我们估计在未来五年之内利润占比是很是有希望到达50%以上的，这应当也会是行业头部企业中为数不多的，非地产开辟利润占比50%以上的，可以令龙湖全部利润盘面加倍健康。感谢！

Q3：能否先容一下龙湖今年的融资计划？

赵轶：刚刚竣事的两会对全部行业的定调很是清楚，稳支柱、防风险、抓两头、带中心，一方面是优良房企的大力支持，一方面是风险房企的提防。整体来看，从年末起头的三支箭、金融16条，包括一些国有贸易银行跟我们告竣计谋签约合作，我们也堆集了大量的金融资本来助力龙湖成长。2023年龙湖债权会连结平稳，连结2080亿总数稳定，可是结构会进一步优化，加大国内的银行融资，加大经营性开辟贷，适度削减境外融资，继续连结行业较优的短债比和现金覆盖倍数，让龙湖全部的现金流盘面和债权结构能应对行业的周期。

我们也关注到现在国内外的间接融资债券市场还在规复当中，对民营企业的利率还是偏高，我们也是连结适度观望，我们也相信一定会规复到一般的状态。可是我们在资金计划上做了多重预备，即使它规复得缓一点，我们其他融资渠道也可以顶上。

曩昔几年龙湖穿越周期一个很大的利器就是债权结构，未来我们会继续连结债权结构的优异，连结融资自动性，连结融本钱钱的绝对合作力。

Q4：龙湖今年的销售方针是几多，全年的推货节奏若何摆设？

张旭忠：我们今年还是会采用一个相对弹性的供货战略。按照市场的变化来不竭地回首和调剂。同时我们也会按照每个城市的分歧，采纳一城一策的方式，目标是平衡好量价关系，同时做好的货值治理，终极实现有质量的增加。

Q5：贸易方面今年被商务部定为消耗提振年，天街在这方面有哪些预备？今年贸易的开业计划是什么？对支出进献会有多大的提升？

陈序平：客岁受全部疫情影响，我们的同店同比没能实现预期增加。今年全部疫情铺开后，1—2月份同店同比客流已经实现了比力可喜的提升，所以在疫情规复以后，我们首先会慢慢把出租率抓上来，我们的出租率会争取在半年的时辰重新回到一般水平，提升的出租率也会进献我们支出的增量。

第二部分，我们也在连系现在全部疫情后大师关于消耗习惯，包括分歧客群抵消耗业态的需求变化，我们也在做产物的迭代和品牌的提升，包括一些商家组合的焕新，这块我们还是很是很是有信心的。

今年我们估计新开贸易项目11个，昔时新开项目对2023年的租金支出进献估计将跨越4个亿。

Q6：龙湖智创生活今朝上市放置是怎样的？希望在怎样的市场情况下上市？

赵轶：我们也关注到今朝全部市场情感有一些苏醒，我们连结关注，连结自动性，不焦急，顺势而为。龙湖还是很对峙持久主义，不会为了短期谋求一个上市资历而损失成长的自动性，我们也很是重视航道间的协同。

龙湖智创生活将继续苦练内功，提升行活与支出，同时对低效的收并购连结警戒，自始自终的做好预备，静待花开。

Q7：公司结算毛利能否已经触底，会否触及计提减值？

赵轶：首先很是明白，我们龙湖团体整体不存在计提减值，由于整体的地盘本钱相对可控，我们处置的空间比力大。

从毛利率角度，全部行业在回归，我们也在回归。这两年能够会在整体20%左右，新房销售会在15—20%的阶段过渡。随着慢慢的修复，包括新拿地盘慢慢进入结算轨道，我们相信会回到25%左右的阶段。这个毛利率我们感觉也是健康的，由于现在全部行业的成长已经离开了曩昔高歌猛进式的高毛利、高地价、高杠杆阶段，进入延续稳定成长的阶段。可以赚取公道的利润，同时周转更平安，售价更公道，我们以为这样的行业状态是我们所喜好的，也是合适于我们这样的持久主义企业可延续成长的。

Q8：今年集合供地政策有所调剂，多地改成多频少许常态化供地，对此龙湖怎样看？今年公司在地盘市场的计划是怎样的？

张旭忠：今年我们的拿地战略仍然会对峙两个偏向。第一，今朝龙湖的地盘储备还是比力丰裕的，所以我们还是会对峙以销定支，将拿地的投资额跟销售回款静态婚配，自动把握好投资节奏，保证我们盘面的平安性。第二，我们仍然会严守投资刻度，尽能够优当选优。具体来说，一个是在城市聚焦方面，我们会对峙依照我们的20个主力城市和14个机遇城市来结构，并聚焦在这些城市的焦点地区；另一方面，在拿到地盘以后，将经过产物力的打造等行动进一步提升盈利才能和周转才能。

Q9：在政策加持下，今年保租房扶植将会加速，治理层怎样看待当前的租赁住房市场？龙湖在此方面有什么方针和计划？

陈序平：龙湖是从2017年就将长租公寓设为主航道，我们现在在手16万间，开业跨越11万间，在前年我们就实现了长租公寓航道的盈利，客岁延续盈利，今年也会有一个比力良性的盈利增加。所以长租公寓应当是龙湖介入比力早，而且我们整套治理系统包括我们的团队是比力成熟的，这也考证了市场会给有预备的人更大的机遇。

可是现在我们看待长租公寓反而加倍谨慎，我们更对峙结构在焦点城市焦点地区。未来我们运营营业会对峙同店同比的公道增加。客岁年末时点受疫情影响，我们期末出租率88.5%，开业六个月及以上房源出租率91.1%，比过往年份有所下降，我们在未来一两个月时候内就会慢慢回归到一般水平，保证我们在存量资产上的运营有更高的效力。

Q10：一些新营业，比如说龙智造营业成长怎样样，有没有一些数据？

赵轶：龙湖龙智造是我们客岁公布的聪明营建新品牌，连系了定位策划、开辟治理、虚拟建造、数字孪生、EPC办事、聪明城市整体处理计划等产物办事模块。协同为客户供给一站式全周期的建造办事和营建办事，全部客户包括央国企、地方平台公司、AMC、保险公司及大厂高校都在里面。客岁稳步起步，有用拓展，停止今朝已获得建管项目近40个，总修建面积跨越700万平方米。聪明营建营业是一个全新的形式，很是考验技术和办事才能，我们感觉这是合适龙湖的办事基因的，而且我们没有为这个航道设定更多的方针，更多是跑诞买卖逻辑，把口碑做起来，渐渐做，久远地做。

Q11：客岁龙湖完成董事长接班，吴总今朝在公司经营治理中的脚色若何？履历了这一年的市场变化，请陈总谈一谈公司在计谋和履行上有哪些变与稳定的地方？

陈序平：首先，吴总照旧是我们最大的股东，包括持续两次挑选了以股代息，彰显了大股东对公司成长布满信心，赐与了本色性的很是大的支持。别的，吴总也是团体的计谋顾问，在一些严重事项上，吴总作为计谋顾问也会给我们提出很是贵重的定见，所以我们感觉吴总在未来会果断支持我们的治理层。

再谈一下履历的市场变化，公司在计谋上有什么变与稳定。我感觉我们稳定的是公司的底色，比如说我们“善待你平生”的企业理念、空间即办事的经营计谋、妥当的财政战略，包括我们的企业文化，这些都是我们公司最宝贵的底色。不管行业再难的时辰，包括在客岁行业最艰难的时辰，我们反而是靠这些最底色的坚固来让公司穿越周期，所以这些我们是不会做改变，而且会延续增强的。

实在变的方面是按照现在内内部和行业情势，对全部增加形式和营业停止重构调剂。曩昔这个行业在高歌猛进的时辰，几近一切开辟商都是资产和欠债同步增加，以此驱动公司的利润和支出增加。这个逻辑在2021年下半年以来，已经变得很是凶恶，一些脱险的公司也是由于这个缘由。欠债是无差别无差此外，可是资产有很是大的不同，所以我们在经营上更重视资产质量，同时在欠债端，我们在过往控欠债率的情况下，让我们的有息欠债总额也连结一个持平的范围，同时提升公司的周转和运营效力，去驱动公司的增加。

航道上我们已经停止了重构，酿成一个开辟航道、两个运营航道、两个办事航道，这样“1+2+2”的格式，而且是在“一个龙湖”的同一系统下，这样为龙湖穿越周期以后的后续成长，供给更大的空间。

这一两年我们挑选了治理层会加倍辛劳的一条路，在控欠债总额的情况下要实现利润的稳中有增，同时还要优化资产质量。实在这是一条很是有应战，也需要额外支出的路。打个例如，你要增肌，可是体重不能增加，这就意味着作为治理层需要加倍自律，加倍进步经营的水平，加倍重视全部公司的资产质量。但我感觉我们挑选了一条难可是正确的路，我们也会果断的前行。

Q12:在双碳布景下，公司在绿色节能环保方面有哪些摸索？在践行社会义务以及可延续成长方面的计谋是什么？

陈序平：龙湖董事会已经设立了ESG管委会，我本人也是管委会的一员。2022年，我们在全国如期托付了11万套房源，跨越40%是提早托付的。同时，我们建立了“双碳”团队，方针是到2030年要让团体整体碳达峰，包括单元的碳排放水平下降15%。

2022年，我们新增的项目百分之百满足绿建标准，绿建一星占比跨越80%。包括我们的贸易已经全数利用我们自研开辟的IBMS聪明楼宇治理系统，我们的全部ESG评级也是到达了绿建三星，MSCI评级也是在客岁给我们做了一个提升。所以不管是企业治理、情况包括可延续成长等方面，我们会延续地去发力，去响应国家的政策。