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2024-3-18 20:14
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8月25日，绿城中国（03900.HK）公布2023年度中期业绩通告，并于8月28日召开2023年度中期业绩公布会 。财报显现，近年上半年绿城中国总条约销售金额约1342亿元，同比增加19%，位列行业第7。自投销售额982亿元，同比增加16%，位列行业第8；自投权益销售额633亿元，同比增加40%，初次跻身TOP10，位列行业第9。
数据来历：企业中期业绩报告，中指数据 除了销售额表示亮眼，绿城中国上半年实现净利润46.41亿元，其归母净利润25.45亿元，同比增加41.3%。据中指不完全统计，今朝表露中期业绩或业绩预告的80家房地产相关上市企业中，有49家企业吃亏，占比跨越60%。，在普遍业绩暗澹的布景下，绿城又是若何实现涨超4成的呢？
数据来历：企业中期业绩报告 绿城中国董事会主席张亚东在业绩公布会中再次夸大，现在房地产行业出现了4个变化：从增量时代成长到了存量时代；供求关系从供大于求成长到供小于求；市场结构从刚需为主的阶段成长到了改良为主的阶段；衡宇功用从金融属性回归到居住属性。那末当前绿城中国又是若何顺应这4个变化，穿越周期的呢？ 聚焦投拓一二线城市，占据焦点资本据中指数据统计，2023年上半年，绿城中国拿地权益金额到达251亿元，位列房企上半年拿地权益金额排行榜的第5位。且在拿地权益金额top10企业中，绿城的拿地销售比位列高位，且控制在政策要求的40%红线范围内。而万科、保利、中海和招商蛇口则缩减拿地范围，拿地权益比低于30%，这也给绿城供给了未来业绩赶超的机遇。
数据来历：企业中期业绩报告，中指数据 但是虽然绿城在拿地扩大，其在拿地结构上，对峙“狙击聚焦、精准高效”的投资战略，绿城首要聚焦焦点一二线城市，一二线城市的新增货值占比高达89%。一二线城市焦点地段的资本占有更具有改良盘的特征，综合斟酌现有趋向下的去化流速和利润，以保障业绩的实现。 加大权益购地比例，提升本身盈利，躲避合风格险在营业支出、毛利均不及客岁同期的情况下，公司的股东应占利润、每股根基盈利却均较客岁同期大幅增加。究竟上，合约销售范围大幅增加，每股盈利略有增加、持平，甚至微降的企业很是普遍。绿城何以表示的与众分歧呢？ 这主如果由于，绿城治理层发现了行业成长形式的改变，并随即进步开辟项目权益，终极使绿城在行业毛利率大幅下降的布景下，股东应占净利和每股盈利实现了逆势增加。 上半年绿城的权益拿地金额为251亿元，拿地权益比率到达79%，权益比率在客岁76%的根本上再进步3个百分点。拿地权益比率的进步，不但可以进步本身的盈利才能，还可以尽能够躲避合作的风险。 产物层面从客户需求动身不竭创新，顺应改良需求大势在当前市场进入存量时代，供需关系发生改变的布景下，市场结构也改变成以改良需求为主，住房回归居住属性。在产物结构上，绿城的产物以改良型为主，刚需部分相对较少，也恰好顺应了当前的市场大势。 在产物创新上，绿城不竭在理论中冲破，从丹木樨园、杭州九溪玫瑰园到诚园、蘭园的园系，再到凤起系典藏作品，绿城的产物创新也一向行走在行业前线，是“自我+用户”驱动的成果，实在的做到了从客户动身，为客户缔造极致标准的产物、不竭进化的产物。 据第三方机构评价，绿城产物均匀溢价率超20%，更有甚者溢价率超50%（数据来历：房全国）。据绿城官方数据显现，其二手房相对周边项目溢价率更高。如绿城·合肥翡翠湖玫瑰园首开价约9500元/m，现在二手房价约4.6万元/㎡，涨幅约384%；合肥绿城招商·诚园首开价约2.2万/m，现在二手房价约3.2万/㎡，涨幅约45%(数据来历于绿城官方公布)。再如杭州绿城江南里中式院墅，当周边3千米二手房售价6万/㎡时，绿城二手房却售价10万+/㎡；据贝壳数据显现，对照昆明高新区板块均价，全部地区房价最贵为绿城诚园，挂牌均价约1.8万/㎡，高于整体板块成交均价约7000元/㎡，这都说明业主对绿城产物的认可。 据中指研讨院公布《2023中国房地产顾客满足度观察报告》显现，绿城2023年顾客满足度到达91.2分，且涨幅高于TOP10均值。从城市来看，绿城在其聚焦的25个焦点城市中的20个城市满足度位列前五位。 在当前市场产物快速的迭代更新，极为“内卷”的情况下，在产物力方面脱颖而出是重中之重。正是绿城对用户需求的不竭钻研以及对产物的品格对峙，才让其产物在当前市场情况下有着较强的合作上风。 积极优化债权结构，保障资金活动性对于房地产企业而言，企业的持久成长需要轻装简从。面临弱苏醒的市场，房地产行业分化延续加重，资本延续向头部优良房企集合，“强者恒强”的格式日益明显。其中，绿城短债占比稳定在20%左右，现金短债比2.2倍；融本钱钱延续降至4.4%。 2023年上半年，绿城中国的销售回款率连结109%高位，有用支持现金流及再投资。绿城的现金短债比为2.2倍，合适三道红线要求，具有较高的偿债才能。与此同时，绿城积极优化债权结构，上半年短债金额310.6亿元，1年内到期告贷占总借贷的21.8%，保持在较低水平，债权结构相对公道，为公司后续成长供给强有力的支持。
数据来历：企业中期业绩报告 “降本增效、运营提速“左右开弓绿城中国在控制本钱方面也有着出色的表示，人力本钱、平常运营本钱和销售开支均有明显下降，特别是销售开支同比降幅近3成。其营销用度的下降，得益于绿城更精准有用的营销战略，在延续落实降本增效的根本上，仍能实现销售业绩的平稳提升。 在运营提速方面，绿城上半年进一步收缩各项标准化流程的周期，从拿地到初次开盘的均匀周期仅为4.7个月，同比下降22%。做好了拿地前的充实研判工作以及拿地后的营销摆设，收缩了开辟的周期，加速开辟节奏。 南北差别实大，不能全数照搬，产物外的其他配套也不容轻忽不外对于绿城来说，南北方除了产物的爱好及修建标准分歧外，需要留意分歧产物线对南北方的适配度，还要留意园林等其他配套的适配性。一向主打园林的绿城确切对园林的成就深厚，在南方备受接待。但到了北方，天气情况分歧，厥前期的保护本钱也会加大，实景四时的兑现也能够差强人意。 一路头确切可以给北方客群带来差别化从而到达眼前一亮，吸引很多客群。但入住后的客群也普遍反应其园林的适用性不高，一年大部分时候的观感也没有设想中尽人意，夏日蚊虫也普遍较多，并暗示后续能够也不会为此买单。是以回归居住属性自己，除了产物创新外，园林景观等配套因地制宜的升级也不能轻忽。 在行业调剂阶段，可以穿越下行周期，必定是那些始终将高品格产物作为焦点合作力的企业。此外，绿城中国实时意想到房地产市场的变化趋向，做出计谋调剂，下半年对绿城来说能够是个弯道超车的好机遇。不外，各大房企也连续意想到了产物的重要性，加速步伐摸索更好的产物。绿城也需要更专心的钻研产物及配套，在细节上不竭冲破，保持自己在行业上的上风才行。(本文首发于钛媒体APP，作者｜赵晨含) 更多宏观研讨干货，请关注钛媒体国际智库公众号；对话框输入【房地产报告】，可免费支付重磅报告《新政策、新情势：房地产远景展望及投资机遇分析报告》全文。 公众号 |
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