摘要：也许又得思考2023年（接待关注杠杆地产）

撰文|杆姐&编辑|雯雯

民营房企有好消息的不多。

新城控股比来利好消息多。

又是按时兑付2亿美圆债，年内已无到期美圆债；又是高达61.72亿元的公司债，获证监会批复。

可谓双喜临门。

应当说这是很是积极的信号，杠杆地产感觉倘使有更多民营房企能有此般停顿，度过难关也就更能够。

新城控股这下稳了吗？

借到钱、还上钱是治标，治标还得经营真个改良。

1、新城控股拼了：奇葩营销、回购、董监高站出来、质押……

6月末时，新城控股上了一回热搜。

和3年前的事无关，此次是营销口水平高，“西瓜换房”。

房地产行业的奇葩简直了，但益处是获得了关注。

此前我朋友杠杆游戏有写一个文章，《0首付算个毛，小麦大蒜也能换！为卖房各地有多拼？》（2022年6月23日），他总结了7、8个奇葩的案例，并给这些“颁布奖”，新城控股看来也有资历“拿奖”。

实在什么“小麦大蒜换房”、“西瓜换房”大要都是扯淡，就是想获得出圈的营销结果。

你看杠杆地产屁颠屁颠说这个工作，人家的“阳谋”得逞。压力大，拼了也是应当的。

恰好我看到新城控股公布了7月份经营简报。

7月实现条约销售金额约108.90亿元，比上年同期下降35.52%；销售面积约107.87万平米，比上年同期下降30.58%。

1-7月，新城控股累计条约销售金额约760.50亿元，比上年同期下降43.48%；累计销售面积约765.07万平方米，比上年同期下降38.42%。

还是很惨，但也不轻易了，更惨的多的是。

销售上竭尽尽力同时，新城控股回购股票积极护盘、董监高也在二级市场采办公司债券……

此前我也写过，6月21日，新城控股公布通告，表露部分董事和高级治理职员于二级市场采办公司债券的情况。

通告表露：

公司董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、财政负责人管有冬、董事会秘书陈鹏计划自 2022年3月21日至2022年6月20日时代，以市场化方式在二级市场采办新城控股刊行的存续公司债券，采办总范围不跨越2000万元。

停止2022年6月20日，总计采办了1224.29万元。

通告还说，本次公司债券采办计划已实施终了。虽然没有到2000万元，通告也说了不跨越2000万元，不管若何如通告所言：

“提升投资者信心，促进投资者与公司治理层的好处趋同，积极保护公司债券价格的稳定，以更好地支持公司未来延续、稳定、健康的成长”。

以下图，2022年以往返购股票、董监高采办债权增强信心的通告（停顿）已经数条。

图表来历|东方财富（特此感激）

困难的时辰企业自己、董监高不站出来，啥时辰站出来？

从这个角度而言，杠杆地产要说，新城控股队伍还没散，还是不错的。

同时，在此之前，新城控股6月16日通告，新城控股控股股东富域成长团体有限公司(以下简称“富域成长”)因其了偿前期债权需要于2022年6月15日质押7000万股。

停止通告表露日，新城控股控股股东富域成长，持有新城控股股份为13.78亿股，占总股本的60.88%，其中被质押的股份累计约3.07亿股，占其持有公司股本的22.26%。

而在此之前，6月15日，新城控股公布“关于公司控股股东部分股份解质的通告”。通告表露，其控股股东富域成长，本次质押消除后：

富域成长持有的本公司股份累计质押数目为236,766,000股，占其持股数目的比例为17.18%。

本公司于2022年6月15日接到公司控股股东富域成长的告诉，富域成长已将其质押给中诚信任有限义务公司的部分公司股份消除质押。

实在，原股份质押的债权回购日为2022年4月29日，因该时代中诚信任有限义务公司所处上海相关地区按照疫情防控政策要求，处于封锁治理状态，没法打点股份消除质押手续。

现疫情影响身分消除，新城控股经与中诚信任协商分歧，赞成消除上述股份质押。

6月15日的通告说得很清楚，股份消除质押后，富域成长拟将解质股份用于后续质押，将按照后续现本色押情况实时实行信息表露义务。

如上图，6月15日的表露消除质押4700万股，接着又质押的如杠杆地产上文所述是7000万股。

不轻易啊。

功夫不负故意人，新城控股该还的外债还上了，几十亿元新债券也获批了。

2、一季度表示自然不够好，2021年营收增速5年最低，净利润承压

停止2022年8月9日，新城控股的半年报或业绩预告尚未出。

今朝最新的财政表露是一季报。

我们看到，2022年一季度的财政表示，自然也是欠好，营收186.78亿元，还可以增加了5.91%；归母净利润则是下滑5.94%，为5.09亿元。

客观说，这比很多房企也算要好了。

说完一季报，杠杆地产回首下新城控股的2021年吧。

压力摆在眼前，背后是历史身分。

按照克而瑞统计，新城控股2021年销售额位列行业第16位，销售面积位列行业13位。

图片来历|克而瑞研讨中心（特此感激）

新城系上市公司中，在A股上市的新城控股体量最大。

2021年新城控股销售额2337.75亿元，同比2020年的2509.3亿元下降了6.8%，离此前官宣2600亿元销售额还差260来亿元，方针完成率为89.9%。

值得留意，从行业整体排名来看，新城控股的位置近几年一向鄙人滑。

也是克而瑞数据，2020年新城控股上述两个排名别离为第12位、第10位；2019年为第8位、第8位；2018年为第8位、第9位。

2019年是个分水岭，对地产关注的杆友应当晓得，2019年新城控股发生了一件大事：前董事长王振华猥亵幼童案。比来我们晓得主审法官也失事了。

有人说2019年的事，让新城控股“塞翁失马”，在房地产周期底部到临之条件前收缩。不能说完全没有事理，究竟掀开新城控股的长大史，会发现速度快得惊人。

以销售额为例，2015年新城控股销售额319亿元，2018年就到了2211亿元，三年内增加六倍，可谓坐火箭。

图表来历|企业预警通（特此感激）

假如单说营收，新城控股连结了很好增加，2021年营收1682.31亿元，同比增速15.64%。这个增速虽然是新城控股近5年来的最低增速，但在2021年的千亿房企里不算低。

此外杠杆地产发现，分季度来看，新城控股上半年的营收情况要明显好太多。2021上半年，新城控股实现营收791.05亿元，同比增加了109.63%。

但2021总的营收增速为15.6%，下半年的数据若何，杆友们可以自行脑补。

利润方面,新城控股表示没那末好，2021年净利润137.6亿元，同比下降16.4%；归母净利润同比下降17.42%，为125.98亿元，相比曩昔5年大幅滑坡。

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益净利润同比下滑21.53%，为102.45亿元。

图表来历|企业预警通（特此感激）

增收不增利的情况，实在在首要房企中，根基是普遍现象。

新城控股只是不破例。

不管怎样看，2021年和很多房企一样，新城控股的表示已经显现出一些题目。2022上半年、全年我想必定更是。

3、财政承压，2023年又咋整

最新的消息我们看到，针对一笔于2022年8月8日到期的2亿范围美圆债，新城控股已于8月4日将待偿付本息汇至信任人指定账户，并将于8月8日按时兑付。

据悉，新城控股2022年累计偿付3笔、总计7亿美圆债，该笔美圆债兑付完成，意味着新城控股顺遂清偿2022年全数美圆债，年内已无到期美圆债。

能有这个资金才能，挺利害的。

此前，我看到，2022年新城控股公然市场债权到期126亿元，1-3月已到期了偿或提早了偿46亿元，占比37%；其中3月份单月43亿元为全年的偿债高峰期。

如文初杠杆地产所述，数十亿元发债获批，真是雪中送炭，解迫在眉睫。

从2021年报看，资产欠债方面，2021年新城控股总资产约5343亿元，比2020年末的5378亿元略有下降，其中主如果活动资产的削减。

2021年报显现，2021年新城控股活动资产中变更较大的，是货币资金和预支金钱。其中货币资金同比削减约72亿元，为552.3亿元。

预支金钱同比削减约64%，为48.2亿元。预支金钱首要为尚未获得地盘利用权的预支地盘款。

总欠债新城控股2021年同比削减184亿左右，为4372亿元。

其中条约欠债同比削减了89亿元为1933亿元。这其中首要包括物业销售预收款、预收贸易物业治理费、其他预收款。新城控股2021年的销售额同比是增加的，条约欠债却是削减。

预收款则是增加的，为9.81亿元，这项主如果预收租金。2021年新城控股旗下物业整体出租率97.63%，虽然比龙头还有差异，但保持在行业较高水平。

短债方面，杠杆地产看到，新城控股1年内到期的非活动欠债293.5亿元，比上年多了90亿左右。

现金流方面，经营活动发生的现金流量净额大增，为219.8亿元，2020年这一数据仅3.8亿元。杠杆地产看了下，主如果采办商品、接管劳务方面付出的现金相比上年削减了近200亿元。

纵向看，新城控股的该项数据波动大，如2019年435.8亿元、2018年为38.17亿元、2017年为-104.9亿元。

投资活动发生的现金流量净额,同比削减了约65亿元，为-224.6亿元；筹资活动现金流量净额降幅较大，从2020年的147.2亿元降到-113.4亿元。

以下图,2021年报显现，主如果了偿债权付出的现金增加了76.7亿元到570.8亿元；

刊行债券收到的现金削减了100亿左右，为74.65亿元；

付出其他与筹资活动有关的现金466.3亿元，比2020年增加了79亿左右，首要包括付出少数股东来往款、了偿关联方计息资金来往、回购库存股等。

总的来说，和很多房企比，新城控股虽然利润低了，也有压力，但公然数据看财政尚还较稳。

综上，新城控股近期综合发力，很是拼，也许2022年最难的时辰曩昔了。

不外，也许又得思考2023年。

归根结柢得看2022年接下来、2023年的销售，能否有起色。

本文未标注出处的财政图表，均源改过城控股有关通告，特此说明并称谢

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