三十而立的龙湖，穿越了两次周期，一次是眼下，一次是2008年。

2008年，没有了2006年、2007年的狂热，没有了“闭着眼睛就能卖进来”的屋子，中国房地产业的金色光环，在全球经济危机利空等身分下褪色了。

这一年，“救市”成为房地产调控的主旋律。为穿越周期，一些房企不能不在低迷和质疑中奋力行进：公布推延IPO计划，旗下楼盘公布大促销……

但也有一些房企逆势突围，其中就有龙湖。昔时，龙湖营业额不但实现逆市增加，还在次年景功赴港上市。

在阿谁行业至暗时辰，一份名为《他山之石龙湖》的文档广为传播，这份PPT签名是万科深圳地区市场营销部。“龙湖为什么卖得好”，是这份文档的焦点思惟。

万科在字里行间，不惜对龙湖的歌颂：聚焦焦点地区，强大的品牌号令力，众口称赞的产物……

听说，时任万科高管林少洲，还参观过龙湖榜样房。当他从榜样房出来再穿自己的皮鞋时，发现自己脱下的皮鞋被调了偏向。为此，林少洲感慨，龙湖“很可怕”。

历史总是惊人的类似。二十多年后的明天，房地产又一次进入调剂期。行业主题由高周改变成高质量成长，房企的经营形式也随之大变，“高欠债、高周转、高回报”形式的弊端完全表露。一些房企在阵痛期中危机重重，但是龙湖又一次安然度过。

2023年3月17日，龙湖公布2022年财报，交出了一份不错的答卷。

穿越最难熬的周期

2022年业绩公布会上，龙湖团体履行董事、首席财政官赵轶，用一句“兑现了业绩许诺”，总结了龙湖曩昔一年的成就。

2022年，龙湖实现营收2505.7亿元，同比增加12.2%；实现归属于股东的焦点净利润225.4亿元。龙湖成为客岁为数不多实现盈利的房企之一。

▲图/视觉中国

Wind数据显现，停止3月8日，已有73家上市房企，公布了2022年盈利预警或业绩快报。其中，43家企业预亏，占比近六成。在行业普遍处于缓慢苏醒期确当下，龙湖仍然连结妥当增加，它是若何做到的？

自2022年下半年特别是11月以来，针对房地产行业的利好政策接连出台。在政策向优良房企倾斜下，龙湖捉住这一机遇窗口，销售回暖速度高于行业均匀水平。

2022年1-12月，龙湖销售额为2032.7亿元，行业排名第九，相比客岁提升一位。其中12月单月，销售额到达200.5亿元，环比增加约15%。

陪伴着政策从供需两头支持地产平稳成长，龙湖还在2022年末成功刊行首单“第二支箭”，随后还完成了首单“内保外贷”的提取。这无疑给龙湖补足了“弹药”。

假如说政策之于龙湖，是“好风凭仗力”，但说到底，能被送上“青云”，也得是龙湖的根柢够硬。值得说道的，是龙湖的可售资本以及它的货值地区散布。

龙湖的室第项目，普遍及局在一线城市和重点二线城市的焦点地区。从城市能级来看，2022年，其九成以上的销售来自高能级城市，一线城市占比12%，二线城市占比83%。分地区来看，长三角地区进献了38%的销售额。

从具体城市来看，曩昔一年，龙湖在杭州、合肥、成都、重庆、武汉的销售金额在团体中排名前五。共有33个城市销售范围入围当地前十，其中10城进入当地前三，22城进入当地前五。

龙湖销售业绩表示好，还因其过硬的产物力。龙湖涵盖刚需、改良等细分需求，会按照分歧地区、分歧客户的需求，精准计划产物和业态设置。

曩昔一年，在全国范围内，龙湖擅长的高品格改良型产物，如洋房、别墅、大平层等，均有大量喝采又叫座的代表作。2022年，龙湖团体如期托付超11万套房源，客户满足度到达90%。

在众多房企都被保托付搞得焦头烂额时，龙湖仍然可以砥砺产物，靠的是背后妥当的财政系统。

赵轶在3月17日的业绩会上夸大说：“曩昔几年，龙湖穿越周期的一个很大利器，就是我们的债权结构。”停止2022年末，龙湖团体净欠债率为58%，现金短债比到达3.52倍，剔除预收款后的资产欠债率为65%，持续第七年满足“三道红线”的绿档标准。

重视资金结构的科学配比，是龙湖曩昔一向在做的事。2022年，“在过往控欠债率的情况下，让我们的有息欠债总额，也连结一个持平的范围，同时提升公司的周转和运营效力，去驱动公司的增加。”董事会主席兼首席履行官陈序平说。

其中，龙湖一年内到期的短债占比约9.9%，均匀存款年限耽误至6.67年，均匀借贷本钱延续连结在4.10%的低位，也是以，龙湖成为行业中为数不多的全投资级的房企之一。

龙湖能交上这份还算不错的答卷，靠的是持久的计谋定力。

打就打有预备之仗

时至本日，房地产行业已从高歌猛进的集约时代进入深耕细作的邃密化阶段。

数据显现，在整体销售面积中，室第类的比重从2020年以来持续下降，2022年冲破了85%下限。基于此，明源研讨院以为，未来房企的投资拿地和产物设想都要有针对性，不能范围于单一的室第。

这其中的逻辑在于：昔日快周转、范围至上的形式，已跟不上时代的步伐了。在房地产转向高质量成长进程中，开辟业态综合化成为必选题。

“具有复杂开辟商才能的企业，才是未来成长的强者。比如说代建、竞配建、TOD、城市更新、产业地产等。”明源研讨院暗示。

就在一些房企，刚刚起头寻觅第二曲线、第三曲线，以求度过房地产隆冬之时，龙湖早在很多年前就闷头干“大事”了。

▲图/视觉中国

从2002年起头，龙湖建立了专门的贸易地产团队，走上自持贸易运营治理的门路。以龙湖天街为例，二十多年来，龙湖不但让天街系列在全国遍地开花，更尽力切入TOD范畴，为城市的高质量成长赋能。

至于物业治理，早在1998年，龙湖便建立了物业治理部，重庆龙湖物业也经过HQKAA香港品格保障局ISO9001国际质量系统认证。2018年8月，龙湖还将龙湖物业品牌升级为龙湖聪明办事，应用大数据、云计较、物联网等信息技术，为业主供给邃密化办事。

从2016年起，龙湖就起头响应国家“租购并举”的号令，推出集合式租赁住房品牌冠寓，并从2017年起将长租公寓设为主航道，“现在在手有16万间，开业跨越11万间。2021年，长租公寓航道实现了盈利，2022年延续盈利。”2023年3月17日，陈序平在业绩会上说。

2018年，龙湖公布新计谋——“空间即办事”，旗下营业也被分为四大主航道，别离为地产开辟、贸易运营、租赁住房和聪明办事。虽然是四大航道，但这并不是多元化，吴亚军曾在2019年说，“对龙湖而言，（四大主航道）客户都是差不多的，才能也是差不多的。”

把握科技创新带来的机遇，也是龙湖团体的“底牌”。2022年8月，龙湖正式对外公布了全新聪明营建品牌——“龙湖龙智造”，并为其定下了“聪明营建领航者”的成长愿景。这一年，还发生了一件大事：在行业深度调剂中，龙湖对本身的营业停止梳理和重构，“一个龙湖”系统下构成“1+2+2”的格式：一个开辟航道C1（地产开辟），两个运营航道：C2（贸易投资）、C3（长租公寓），两个办事航道：C4（物业治理）、C5（聪明营建）。

多年来，龙湖一向对峙“开辟 + 运营 + 办事”的成长形式不摆荡。究竟证实，龙湖的对峙是对的。多年后的明天，这一计谋结组成为同业羡慕的“稳压器”。龙湖由运营及办事航道带来的支出，在2022年均已跨越百亿。

其中，运营营业全年实现租金支出118.8亿元，办事营业支出达116.7亿元，由运营及办事营业组成的经营性利润占比，更是提升10个百分点，到达27%。

现在，龙湖还在积极摸索更远的营业鸿沟，深入城市更新偏向。客岁，龙湖打造了北京龙湖蓝海引擎产业园，这个修建由原北京北五环汽配城、建材城升级革新而成，现在焕新为会聚多元贸易、交际休闲于一体的全新地标性贸易复合办公空间。其中，A馆作为龙湖团体总部办公地，B馆则迎来了国内著名互联网企业入驻。昔日的这块“城市洼地”被赋予了新的代价。

一条难而正确的路

2023年的龙湖，会是什么样子？

刚刚曩昔的两会，给出2023年经济增速方针在5%左右，这无疑开释出鞭策经济实现整体好转的积极信号。

今年以来，中心和地方都在协力为稳楼市加码，两会还明白对房地产定调了“防风险，促需求”的焦点。明源地产研讨所以为，连系房地产市场轮动周期纪律，可以预判，隆冬行将曩昔。

“2023年1月，70城商品室第价格环比指数起头冲破零点成为重要信号，起头进入苏醒期。2月，楼市成交环比大涨，二三线成交速度反弹。”明源地产研讨所提到。

在以上大布景下，龙湖对一些重点城市停止观察时发现，北京、成都、苏州、南京、西安、重庆等城市，整体2月份的到访量、成交量都在慢慢提升。

“2月份我们单月的全口径销售是174亿元，同比增加了86%，环比增加61%。1—2月份累计龙湖的销售额是282亿元，同比增加41%，这些数字还是比力提振士气的。”龙湖团体高级副总裁兼地产航道总司理张旭忠说。

在陈序平看来，地产行业履历了深度调剂，拐点已现。“我们始终果断看好这个10万亿量级的支柱产业。”

陈序平侧重指出了三个趋向，一是地区经济成长带动下的城市分化，具有产业与人材支持的焦点城市，实体消耗实在而兴旺。这对龙湖的运营营业来说，是个千载难逢的机遇。“今年我们估计新开贸易项目11个，新开项目开业会进一步提升2023年的租金支出”陈序平说。

二是改良型住房成需求主导，客户对产物品格、办事质量及生活配套的要求不竭提升。三是企业离别高杠杆扩大形式，回归产物主义及盈利本质。

▲图/视觉中国

而龙湖的新航道一向在追求盈利，比如长租公寓。陈序平展言，“今年这块也会有一个比力良性的盈利增加。但现在我们看待长租公寓反而加倍谨慎，对峙结构在焦点城市焦点地区。在未来一两个月内，慢慢回归一般水平。”

按照陈序平的计划，未来5-10年，龙湖由运营及办事营业组成的经营性支出，会占到全部团体营收的30%，为公司进献50%的利润。“到那时，龙湖的长相跟现在已经完全纷歧样了。”陈序平以为。

不外，工作并非风平浪静。明源研讨所以为房地产回暖需要三阶段：信誉苏醒——销售苏醒——投资苏醒。“整体向好和本色性的回暖之间仍有一定间隔。在没有肯定的行业情况、政策利好，以及经济高增加上行周期需求时，当前的小阳春都只是反弹，而不是反转。”

张旭忠亦指出，居民消耗的信心还需要一段时候去规复。“整体来看，一线城市和高能级的二线城市比力稳定，能级比力衰的城市还是继续承压。”

美国墨客罗伯特·弗罗斯特曾写道：“一片树林里分出了两条路，而我——挑选了人迹更少的那一条。”龙湖走的，就是“人迹更少的那一条路”。

“打个例如，你要增肌，可是体重不能增加。这就意味着作为治理层需要加倍自律，加倍进步经营的水平，加倍重视全部公司的资产质量。” 陈序平说，这是一条难而正确的路，但他会率领龙湖果断地一路前行。

作者 | 陶婷

编辑 | 孙春芳