碧桂园现在是破鼓万人捶。

现实上，已经的“地产四大天王”已经雷了三个了，百强房企也已有近半公布债权违约。这是全部房地产行业的悲痛，更是数以万计购房者的不幸。

背景很多人催更，现实上我没筹算写碧桂园的事。缘由很简单：惹不起。之前写碧桂园的文章，均被赞扬，被要求删稿，而且人家有第三方代理公司专职干这个。咱势单力薄，惹不起也没时候耗。

这些天连续看到一些相对理性的讲话。

意义是碧桂园吐血倒地能够将稀有以百万计的购房者受连累，而且这些家庭首要集合在三四线城市及低能级的县城，这实在是让民气痛的工作。

已经的榜一恒大就是前车之鉴，暴雷一年多，数以万计的买房人，仍在苦苦期待交房，其中不乏一些原本完整温馨的家庭由于屋子而支离破裂。

我很附和这类说法。主如果这几年见到太多买房后开辟商暴雷，项目歇工，终极烂尾，买房人钱房两空的惨烈案例。常常触及，便会黯然神伤好一段时候。

但是这两天，关于碧桂园的媒体报道和事务批评却逐步离谱起来了。

先是有人发出了这样的概念，“帮不上忙，闭嘴就是最大的善良”。

紧接着有人明目张胆为其“洗地”：碧桂园资金链出题目，并不是碧桂园自己做得不够好酿成的，而是市场出了题目，需求出了题目，致使销售不畅而酿成的。

更有人说出了荒诞的概念：碧桂园只是两笔美圆债没按时还上，总利息不外数万万美圆，况且现在还有30天“宽期限”，碧桂园能挺曩昔，题目不大。对碧桂园今年到期的937亿公然债权是只字不提。

站在买房人的态度，为碧桂园不被挤兑、不被群起而攻之，能在倒下前完成保交楼仅存的企业义务，说几句左袒的话，我感觉还能称得上是“动身点是好的”。

但“帮不上忙就不准措辞”，把房企极致的高周转和计谋结构毛病等甩锅给市场，这就是典型的倒转因果、混淆黑白，是非不分了。这类人不是蠢就是坏。

关于碧桂园，已知的究竟，没什么好分析的，网上各类文章视频一大堆，说得八九不离十。

特别是这家企业在公布“阶段性活动压力”之前的一系列谜之操纵，现在看来，也都是“掩人耳目”：

1、老杨把位置传给了小杨，这是想满身而退；

2、小杨捐赠20%碧桂园办事股权给国强公益基金会（香港），代价超60亿港元，用于慈善公益奇迹的成长。这是典型的转走优良资产，变股权为债权，保障自己权益的同时，还处处宣扬自己负责的姿势。

3、7月份，李长江接连大手笔减持碧桂园股份，合计套现2824.7万港元，且是在股价低位时套现。减持以后，李长江在碧桂园办事的持股只剩0.11%，可以说是清仓式减持。

榜一恒至公布债权违约前，其总裁夏海钧有一样的操纵，减持了恒大物业和恒大汽车的股票，套现过亿港元。如出一辙的剧情在碧桂园这里重演了。

我说这些并不是吠影吠声，只是想重申一个概念：碧桂园实在早就在为暴雷做万全的筹算了——把筹码和自动权都握在自己手上，把退路都想好了。

固然了，这些都是贩子最根基的贸易行为，无可厚非。只是当市场和投资人一次次质疑时，他们却可以脸不红心不跳的一次次辟谣回应，却没想到打脸来得太快，就像龙卷风。

8月10日，碧桂园方面称，遭受建立以来的最大困难，估计2023年上半年的净吃亏将在450-550亿元。

亏钱的缘由，他们自己给出了总结：

1、房地产行业销售下行，不能不打折卖房，影响净利润；

2、地盘和待售房源的估值出现下跌，所以大范围计提减值；

3、外汇波动形成预期净汇兑损失而至。借美圆债还美圆债，但借债时的汇率分歧，借的时辰1美圆兑群众币6块，还的时辰酿成了7块，债权本钱增加。

不外，碧桂园方脸孔前还是信心满满，主如果斟酌到其总资产1.74万亿，总欠债1.43万亿，现在算不上资不抵债，还有盘旋的余地。

我小我不太认可这类说法。一方面资产估值原本就没什么意义，恒大就是最好的例子，一年时候总资产缩水20%。另一方面，碧桂园的待售楼盘跨越60%在三四线城市，这些城市未来的房价将螺旋下跌，这意味着其在三四线城市能够继续吃亏。不能疏忽的是，经此一事，未来碧桂园的期房销售，能够面临更大的去化压力。

客岁末时，财报显现，碧桂园手里的现金还有1283亿，谁能想到今年7月份连2250万美圆都拿不出来了。

暴雷的房企还有没有救？我没法给出答案。但可以试着理性倒推下结论，想救这些房企还能怎样办？

无形之手间接施救是不成能的，财政负担不起。所以只能经过市场的方式去救：第一，继续拉高房价。房地产根基面不答应，而且也不成能这么干；第二，大幅降价，以价换量，拉动回血。也不成能，地方自己就有托底房价的使命，更况且很多三四线城市实在已经冲破了最低限价，但照旧无济于事。第三，经过金融机构拼命输血。这更无异于空想，金融机构的眼中只要好处，他们最擅长的是“晴天送伞雨天收伞”。

一句话，房地产现在就是修罗场，也更像是一个超级圈套，没人愿意往下跳。特别是那些扎根结构三四线城市的房企，实在的应战和压力，实在还在前面。未来随着房地产逐步高度分化，一二线城市靠政策利好，可以虹吸低能级城市的需求，委曲撑住，三四线城市只能被动挨打，房价螺旋下跌是大要率事务。

这类情况下，那些处境艰难的房企，未来的日子只会更难。

很多人猎奇，碧桂园的钱都去哪了？为什么总欠债会高达1.43万亿？

我以我的常识范围简单假定了一下，这些钱首要有以下7个去向：一是继续循环到土储里去了。碧桂园与万科等将主业聚焦在一二线城市的房企分歧，它的地盘大多集合在三四五线城市，和恒大并称“县城双雄”。值得一提的是，碧桂园此前曾由于“塌楼”变乱，很长一段时候都停息拿地（也有专业人士说，是很多县城不卖地给碧桂园，具体不得而知），今年头才公布回归一二线城市拿地。正由于此碧桂园才侥幸躲过了更庞大的土储压力。

二是企业平常运作吃掉了，人力资本、办公资本等；三是股东分红；四是向政贵寓缴各类税收；五是经过供给商、合作方等马甲的形式，掏走了一部分上市平台的资产；六是养奸，一部分资金被高管贪腐了；七是各类隐性开支，比如打理关系，公司高管的小我开销等。

这家已经威震一方的房地产巨头，现在堕入窘境，值得沉思的地方太多了。

首先，正如我之前分析恒大题目时所说的，碧桂园走到明天这步地步，甚至被很多人冠以“大而不能倒”，实在并不全都是开辟商自己的题目。

上至监管，中心的银行、信任，以及企业高管，还有下边的地方政府等都不是无辜的。碧桂园和恒大等房企一样，顶多算个棋子，背后都有一双操纵的大手。

说穿了，监管不到位、制度不完善、检查机制缺失等，才是要负首要义务的。特别是很多项目资金链断裂，触及购房首付款被挪用的，更不能把锅全甩给开辟商。

其次，继榜一恒大暴雷后，碧桂园公布遭受史无前例的资金活动性困局，以及半年亏掉450-550亿，再一次证实三四线城市是真的转不动了，装不下开辟商庞大的梦，更填补不了开辟商的巨额洞穴。

再者，碧桂园曾被称为民企劣等生，三道红线全数绿档，2022年总营收4303.7亿，毛利328.8亿，且实现归属股东的焦点净利润26.1亿。面临房地产行业大面积吃亏，碧桂园利润仍能连结正向，在房地产企业中并不多见。

但就是这样一家“行业标杆”，却在国家、地方齐伸出援手施救房地产的关键期间，债权兑支出了题目，这件事自己就挺玄幻的：一方面说明，此前射出四支箭救房企，不外是徒有其表，特别是以银行为代表的金融机构，开出的只是空头支票而已，对于房企并未真正输血；另一方面或预示着，房企的暴雷还在前面。8月14日，有央企布景的千亿房企近海公然认可了自己债权违约究竟：未能在8月13日之前付出一笔总计2094万美圆票据的利息，正式暴雷。

第四，那些暴雷的开辟商要救，由于每一家房企背后都连累着无数购房者。开辟商欠的债，留下的洞穴，是由数以万计买房人的不幸网织而成。

每次头部房企暴雷时，我总不由想问，究竟是什么样的市场情况，才能培养这样的庞然怪物？更可怕的是，直到明天仍然没有任何部分出来负责。

我真正想说的是，我们亟需建立一套购房者托底保障机制——苦逼的买房人掏空了积储，买到了烂尾楼，几年几十年都住不进去，却只能风险自担，这类所以既得好处者都赢，惟独买房人输的游戏形式，是时辰宣了结结了。

非论是国家层面喊出的“保交楼”，亦或是暴雷房企拿着大喇叭喊出的“为每一位购房人负责”，都应当落实到响应的托底保障机制中，而不是仅逗留于耍嘴皮子。