作者|深水财经社 李肖

新城控股是不幸的——2019年公司遭到王振华事务影响，非论是形象和市值，还是声誉、融资渠道都遭到了重创，新城控股同时也是荣幸的，失事前，公司上半年拿地600多亿，失事后，公司只拿地44亿。

那时看，新城控股卖房卖项目回笼资金也好，削减拿地下降经营活动“断臂求生”也罢，是一种无法之举，但事后看，尔后几年房地产行业迎来隆冬，新城控股实时收缩计谋恰巧为自己储备了物资。

2022 年，几近是房地产行业史上最艰难的一年，地盘成交范围明显下降，商品室第成交范围同比下降近30%。全国商品房销售金额和面积近八年来初次出现下滑，其中商品房销售金额13.3万亿元，同比下降26.7%，重回2017 年水平，几近一切范围房企都堕入缩表出清、营业缩量的处境。

3月31日，新城控股（601155）公布2022年度业绩通告。通告显现，2022年，新城控股实现总营业支出约1154.57亿元，同比削减31.37%；归母净利润约13.94亿元，同比削减88.94%。

对于业绩的相持不下，新城控股称，是受整体市场情况及结转项目标结构变化，报告期内公司房地产项目结转支出及毛利较上年同期有较大幅度的削减。此外由于市场情况变化，公司计提的资产减值预备同比增加。

现在，新城控股营收仍然连结在千亿范围，而不是像某些房企一样趴在地板上，这里最少有一半是王振华的“功绩”，但误打误撞也只给新城控股争取到一丝喘息机遇，这家公司终极能否成功登陆，接下来的一年还有硬仗要打。

贸易支出扩大难抵室第支出委靡

年报显现，新城控股营收首要由两块组成，第一大来历是房地产开辟销售，实现营业支出1048.83亿元，较上年同比削减33.67%，主如果客岁销售面积较上期削减而至。

第二来历是物业出租及治理，该部分实现营业支出92.24亿元，较上年同比增加15.75%，首要系公司开业吾悦广场数目的增加而至。

可以看出，新城控股客岁物业出租和治理费支出增速虽然可观，但今朝总量尚未冲破百亿，整体体量也不及“卖房”支出的非常之一。

但若从本钱角度来看，物业出租及治理首要本钱源自治理办事，该部分占总本钱比例仅为2.77%，相比于买地、扶植、卖屋子高达97.23%的占比，“贸易板块”本钱支出比无疑要更高。

这也是新城控股一向大搞特搞“室第+贸易”双轮驱动的首要缘由，“轻资产运营”又能赢利又费心真的很香。最有代表性的就是吾悦广场。

2012 年，常州武进吾悦广场、常州吾悦国际广场的相继亮相，开启了新城控股贸易模块的逐梦之路。从那时起，公司主营营业也由室第地产开辟营业向外延展进贸易地产开辟营业。公司贸易地产开辟营业首要为贸易综合体的开辟及购物中心的运营治理，产物以出售为主，辅以自持运营及对外租赁。

公司贸易地产开辟营业的首要产物为贸易综合体，包括销售型物业和持有型物业两部分。其中，销售型物业对外出售，首要包括室第、酒店式公寓及沿街商铺等；持有型物业自持运营或对外租赁，首要为购物中心。

停止报告期末，公司在全国140个城市结构194座吾悦广场，已开业及拜托治理在营数目达145座，开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。报告期内，公司实现贸易运营总支出即含税租金支出 100.06亿元（包括：商铺、办公楼及购物中心的租金、治理费、停车场、多种经营及其他零星治理费支出），同比增加15.82%。

但就今朝来看，虽然贸易版块占公司业绩进献比重慢慢进步，但要想撑起公司千亿营收范围，这条“小腿”还需要再发育一些光阴。

还钱是甲等大事

对于房企财报来说，业绩表示明显不是重点，最重要的是债权题目。

停止报告期末，新城控股资产欠债率为80.46%，相比于2021年的81.82%，微降1.66%，但还是处在高位状态。

停止年末，活动比率和速动比率别离为0.96%、0.24%，比客岁末进一步下降，活动比率更是降至1%以下。说了然公司今朝资金回笼仍然缓慢，资金链仍然在时辰承受压力。

一个好消息，比来两年，新城控股存款了偿率和利息了偿率都是100%。甚至在客岁年末，新城控股提早一个月把昔时的债权还清，给公司争取了个把月的轻松时候。

但还有一个坏消息：有息欠债仍然超700亿。

具体来看，停止2022年末：新城控股一年内到期的非活动欠债达301.34亿元，2021年末这一数据为291.21亿元；

其现金及现金等价物余额215.75亿元，比2021年削减246.34亿元。短期偿债压力仍然不小。

同期，其短期告贷由2021年的5.59亿元增至16.66亿元，同比大增198%。持久告贷同比削减，但仍有279.66亿元。

而在活动欠债中，新城控股对付票据和对付账款累计跨越500亿元，这意味着房企对修建工程企业、修建材料供给商、装修材料供给商等上游企业也在“伸手要钱”。

是以在业绩说明会上，王晓松说新城控股今朝重点就做两件事，首先就是积极用资产对接本钱市场，以获得稳定的再成长资金。

据新城控股高级副总裁兼财政负责人管有冬先容，2022年新城控股刊行三期中期票据总计40亿元，并获1400亿元银行意向性授信额度；经过经营性物业贷盘活吾悦广场22座，为融资性现金流供给补充。

3月13日，新城控股公布2023年度定向增发预案，拟召募资金不跨越80亿元，其中24亿元用于补充活动资金，其他将投向公司在建项目，保障项目交房周期和质量。

对于此次定增计划的停顿，管有冬暗示，已经于3月13日经过董事会审议，在3月29日经过了股东大会审议，接下来会以最快的速度上报到买卖所申请注册。

去库存压力很大

固然了，偿债压力是房地产全部行业大都企业面临的配合现状。随着“三支箭”的相继射出，房企们资金链压力会按照各自融资停顿而有所减缓。

新城控股面临的另一大题目，一样也是行业现状，那就是存货题目。

资产欠债表显现，占比近七成的活动资产就是存货，金额到达了2043.65亿。

值得一提的是，2022年，新城控股计提各类资产减值预备金额再次增加，高达63.99亿元。其入彀提坏账预备4.32亿元，计提存货贬价预备59.66亿元。

存货是房地产企业范围成长的储备粮，也是房企未来盈利的根底。虽然相比房企的资产体量、营收范围与存货范围而言，存货贬价损失看似沧海一粟，实则对公司盈利则起到重要感化。

这一点点数据的变化，常常预示着房企大范围存货往后出清的顺遂与否。换言之，商品房市场的走势，便可以经过存货贬价损失的涨跌来判定趋向。

2023年是新城控股建立30周年，展望新的一年，公司并没有给自己设定明白的销售方针，只是在年报中暗示：“三十而立的新城将继续凝心聚力，穿越周期，果断信心，砥砺前行。”

稍微具体一点的计划，是2023年估计实现贸易运营总支出110亿元，新开业吾悦广场及拜托治理在营项目20座。

王晓松在业绩说明会上说，新城对于室第和贸易这两个成长偏向不会改变，但经营方式和经营形式已经完全发生变化。

这也是大大都还在世的房企当下的心情，不再有庞大的方针和野心，超出山丘，还是山丘，先活下去，再谈今后。

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