2022年全国房地产市场半年报

1.宏观经济及房地产业现状

2022年下半年以来我国宏观经济压力增大，经济增速延续下滑。特别是2022年二季度，受本轮疫情舒展影响，经济增 长明显放缓，多个行业GDP同比下滑，其中房地产业GDP下滑幅度最大，受影响最明显 。

经济压力冲击房地产市场底层需求，居民购房志愿明显下滑

今朝，宏观经济的三架马车中，收支口和消耗需求短期内难以提振，由于投资相对灵活和结果较明显，今朝经济的主 要增加动力只能依靠投资来拉动，其中重点在于根本扶植投资，今年4月和7月的中心政治局会议都提出了增强基建投资的相关表述。

房地产作为百姓经济的支柱产业，在“政府基建、产业投资-企业拿地开辟-住房销售变现”的投资链条中发挥重要作 用，现在朝由于房地产市场需求下滑，房企销售回款、地盘投资受阻，进而影响了全部投资链条，投资对于经济的拉 动感化难以发挥。

今年上半年，国务院、发改委、央行、证监会等相继公布一系列政策，旨在促进住房消耗的公道开释，提防和化解房地 产行业和企业的风险，并提出支持房企公道的融资需求

3月16日，国务院金融委召开专题会议，会议指出，关于房地产企业，要实时研 究和提出有力有用的提防化解风险应对计划，提出向新成长形式转型的配套措 施。

4月11日，证监会等三部分公布《关于进一步支持上市公司健康成长的告诉》， 支持民营房企发债融资，部分房企正按要求上报发债计划。

4月19日，群众银行、银保监会结合召开金融支持实体经济座谈会，会议夸大， 做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融办事。要实时优化信贷政策，灵活调剂受疫情影响人群小我住房存款还款计划。4月22日，银保监会党委召开会议，会议指出房地产方面，要延续完善“稳地 价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，支持改良和刚性住房需求，促进房地产 业良性循环和健康成长。

5月4日，证监会召开专题会议，指出要积极支持房地产企业债券融资，研讨拓宽 根本设备REITs试点范围，当令出台更多支持实体企业成长的政策办法。

5月5日，深交所公布关于支持实体经济多少办法的告诉。告诉提出，支持房地产 企业公道融资需求，支持市场主体增持回购。

5月20日，最新一期存款市场报价利率（LPR）出炉，一年期LPR保持3.70%不 变；五年期LPR下调至4.45%。

2.2022年上半年全国房地产市场表示

各地调剂政策频出，但结果不及预期

2022年上半年，全国跨越150个城市公布楼市调控放松的政策，调控放松触及各个方面。从整体来看，三四线城市放松力度、覆盖群体范围远大于一二线城市。其中二线城市以针对特定人群及合适特定条件的边沿放松政策为主，按照调控 效果静态调剂，而焦点的限购政策调剂仍然谨慎，偏重发力人材引进、开释更多购房资历；但今朝各种政策在市场端成 效尚未显现，主如果由于市场底层需求处于低谷，市场负面效应尚未消失，边沿调剂政策难以生效

今年从顶层到地方连续出台融资松动方面的政策，政策面出现积极信号，但现实融资成果却照旧不容悲观。2022年上 半年房地产开辟资金来历额度增速进入负增加阶段，降幅逐月增加，到6月份降幅到达-25%较前月有所收窄。从资金来历结构来看，国内存款和销售回款占比均延续下降，房企融资只能靠自筹资金，比如，股权融资、资产处置大概供给链融资

拿地、新开工、销售均下行

今朝房企拿地积极性照旧较低，今年上半年累计地盘购买面积同比下降48.3%。由于融资情况没有获得有用改良，项目 新开工处于下行趋向，上半年同比下降35.4%。同期室第的销售面积同比下降26.6%。这些数据的背后是众多的项目停 工以及积存未开工的闲置地盘

全河山地市场成交范围腰斩，溢价率延续走低

受市场需求下滑、疫情频频等影响，上半年全河山地市场延续遇冷，室第类地盘供给及成交明显下滑、土拍溢价率维 持低位，大都房企特别是头部民营企业面临资金压力、计谋收缩，投资拿地力度明显下降

集合土拍热度低位运转，城市间有所分化

2022年上半年，22城首轮土拍全数完成，15城完成第二轮土拍。从土拍成果来看，受各地地盘竞拍门坎的下降和政策 真个调剂改良影响，大都城市流拍率有所下降，部分城市土拍有所回温但仍处于低位，城市间市场有所分化。房企拿地 仍然较为谨慎，投资积极性较弱

城市内部地盘市场也明显分化

不但城市间土拍冷热不均，多个城市内部市场也分化明显，部分地块合作剧烈触顶成交，而其他地块大都以底价或极 低溢价成交，上海、成都、杭州、合肥、南京、宁波等城市分化现象较突出，触顶成交地块多为郊区焦点地区地块、 重点成长的近郊焦点地块或利润空间充沛的地块

触顶成交地块特征根基可以分为三类： 1、位于郊区较焦点位置，周边配套完善，位置优越，以稀缺性和高 品格吸引中高端改良客户 2、位于城市重点成长的近郊区焦点位置，周边基建、配套正在敏捷 完善，以计划利好和产业导入吸引刚需刚改客户 3、房价地价差较大地块，有充沛利润空间

全国室第销售延续下滑，一线城时价格相对稳定

2022年下半年起，全国商品室第销售面积同比增速由正转负，市场进入下行周期。2022年上半年，受全国疫情影响， 商品室第销售面积进一步下滑；价格方面，一二线城时价格涨幅延续收窄，二线城市房价增速6月转为负数，三线城市 新建商品室第价格同比下跌，且跌幅不竭扩大

焦点城市中高端改良需求仍然兴旺-上海

虽然市场整体趋冷，但焦点城市中高端改良市场需求仍然活跃。以上海为例，2022年上半年上海总计93个楼盘项目开 盘103次，总计40个楼盘触发积分，较客岁同期有所增加。而高积分项目（65分以上，共16个）中位于焦点地区的10 万+豪宅项目高达9个，占比高达56%。别的这些高积分楼盘大多位于热门板块，以供给高端改良型的大户型产物为主

焦点城市中高端改良需求仍然兴旺-杭州

杭州一样存在中高端市场炽热的特点，特别是5、6月份，望江新城、金融城、江湾新城等焦点地区高端改良项目陆 续进场，高供给下中签率照旧走低（大部分不跨越20%），并触发拼社保机制，市场改良性需求居高不下。其中杭 州国际金融中心以232套总价万万以上的大户型产物吸引9000多人报名摇号，中签率仅5.4%；总价2万万以上的豪 宅项目风起钱塘22套房源中签率仅10.63%

企业端，国央企和城投还是市场拿田主力

对照22城两轮土拍，央企、国企和城建城投拿地总金额占比跨越七成，仍然是市场拿田主力。第二轮土拍相较第一 轮土拍，央企拿地占比大幅上涨（金额占比从23%升至31%），城建城投拿地比例也连结上升（金额占比从22%上 升至24%）。城建城投与地方性国企多为在各城市托底拿地，根基为零溢价拿地。而民企拿地占比延续下滑，特别 是20强民企，拿地金额占比从第一轮的11%下跌至第二轮的3%