二手房买卖过户全流程图文详解（北京X石家庄）

图文来历丨国大地产、房全国、政府官网等
本文作者丨张泽丹
本文内容首要来自作者以及北京中介同业的平常工作，高清图表皆为本人所做，触及北京和石家庄二手房买卖过户的全部流程。

中国城市室第总价动辄百万起步，所以很多中国人平生中，履历不了几次房产买卖，自然对过户流程也不甚领会。这篇文章从石家庄与北京的房产中介角度，用照片和图表来详解全部二手房买卖过户全流程，包括两个城市今朝的限购政策、买卖税费标准、中介免费标准、若何找房看房谈价、每一步的流程详解与总结、常见风险等。

全部流程，不单只写购房者，房东与中介相关内容也会写到。能够存在部分究竟性毛病，若有看出，请背景私信指出，粉丝量少，没法开通留言功用。

图表干货由我一人所做，一位朋友供给了北京的部分材料，所以第一次加了水印，未便之处，敬请包涵。

总流程图

▲衡宇买卖过户流程图

总流程图如上，包括两大部分，别离为“签约”以及“正式过户”。“签约”可以细分为寻觅房源（上架房源）、实地看房、双方约谈、签订条约等步调，“过户”方式分为三大类，别离为贸易存款、公积金存款、全款，三种方式触及到的过户流程各有分歧。

此流程图，能够只适用于石家庄与北京，中国各城市过户流程都有纤细差别。全部流程所需时候，与过户方式有间接关系。

最多见的贸易存款，北京与石家庄两市常常需要一个月左右时候，浪费时候最长的流程，是银行环节。

公积金存款，包括组合贷，需要的时候是最长的，常常为三个月之内。石家庄常见的公积金存款方式为市直和省直，省直过户流程比市直要烦琐些；北京常见的公积金存款方式为市属、国管、中直，北京支持组合贷和异地公积金，石家庄现实操纵中不支持异地公积金以及组合贷（组合贷不是不能办，而是极难）。

全款过户，流程最简单，间接去过户大厅网签、资金监管、完税过户、物业交割即可，最低用时3~5个工作日。

下文为全流程详解，篇幅略长，但没有空话。

注：军队、铁路公积金比力少见，本文不做会商。

签约

1、寻觅房源（上架房源）

对于购房者来说，出现购房需求后，要先明白自己有无购房天资，其次需要多平台寻觅合适房源，比如房全国、安居客、链家、贝壳等。

若何找到性价比最高、最合适自己的房源？首先可以在安居客、链家之类的收集平台上圈定合适范围然落后行搜索（链家和贝壳可以查找部分红交房源记录），其次可以在意向地区中找到尽能够多的中介门店，上门征询，根据各家中介报价，再去实地看房，记录下相关数据并和亲友、中介积极相同，最初做出挑选。

对于房东来说，出现卖房需求后，可以经过量渠道联系各方中介，在多家中介公司上架自己的屋子。上架时，可以征询中介现在的市场价，并要求检察地点小区的上架房源信息，然后决议合适的上架价格。上架房源，需要产权证编号与产权具有者的身份证号码。

下面两图为石家庄和北京的现行限购政策，点击检察大图肯定自己有无购房天资，停止日期2022年12月17日。

2、实地看房

对于购房者来说，实地看房，是不成或缺的一个流程。肯定房源价格在自己可以接管的范围内，大概纯真想领会一下小区情况的话，可以和中介联系，构成带看。

实地看房，万万不能走马观花，首要内容是检察意向房源的现真相况，首要目标是发现房源的优弱点，特别是有无硬伤。

对于房东来说，为了方便自家的房源以更快的速度、更公道的价格出售，需要将衡宇内外扫除清洁，约定可以看房的时候段，配合中介带看，也可以将钥匙保管在信赖的中介门店。客户看房时，房东切忌多言，连结一个杰出的看房结果。

下表是一些需要记录的内容，希望购房者在看房时，可以参照下表内容做需要的记录。

▲实地看房需要记录的内容

▲中介带看

▲房源“硬伤”之一

3、双方约谈

碰到合适的二手房，大概购房者意向激烈，双方无需拘束，随时联系中介，约定地址（通常是中介门店会议室），碰头洽商买卖事件，约谈对三方都无损失。

对于购房者来说，约谈前就应当向中介提出自己的心理价位，约谈时带好需要的证件与定金，留意自己的言辞和态度，按照带看时总结的衡宇状态，提出自己出价的初衷，尔后经过中介与房东友爱商量，苦守底价大概做出公道妥协。

对于房东来说，约谈前只管经过中介领会一下对方的大要出价，约谈时带看好产权证与身份证，然后经过中介与购房者友爱商量，苦守底价大概做出公道妥协。

约谈这个流程很重要，中介在约谈前会探知双方大要的心理底价，约谈时常常会翻开屏障器，避免同业通讯拆台。买卖双方初度碰头，提出各自底价后，中介做出一份初步的价目表递给双方过目，尔后一般会酌情份手双方，然后充任传话筒、操纵话术与一些需要的手段，促进成交。

▲一份具体价目表

实在这个流程很懦弱，现实操纵中，必定需要双方都做出一些需要的妥协，若有一方不退，约谈即告失利。但必定不需要一个所谓的“砍价师”来停止辅佐，缘由很简单：不管是买方还是卖方市场，终极的成交价都取决于房东，百万以上的价格，房东是不成能由于陌生人的几句谈吐就自觉做出决议的。价格能砍下来，并不是砍价师的功绩，而是房东基于各类身分做出的妥协而已。砍价师这个职业，就是由于傻X的存在才有市场，也算是智商税的一种。

4、签订条约

买卖双方出价分歧后，中介才会让双方再次会面，商议签约事件。签订条约后，购房者付出定金，房东将产权证留给中介公司并酌情交一部分物业保证金。

二手房需要签定的条约文件，分歧城市存在差别，石家庄与北京很类似，大致都有以下几种：《衡宇买卖营业签定文件合订本》、《存量房买卖条约》、《居间办事条约》、《衡宇买卖保障办事条约》、《（装修抵偿款）补充协议》、《存量衡宇出售掮客办事条约》、《存量衡宇承购掮客办事条约》等，其中部分条约石家庄市并不常见，但北京几近都有。

对普通购房者来说，签订条约时需要留意的是：明白中介费；仔细检察条约条目（虽然没什么用）；需要夸大的内容经双方协商后增加表现在补充协议中，比如学区、户口、装修等；上述条约的首要内容，除了补充协议外，根基都由市房管局制定，从政府官网打印的，特别是经常发生争议的违约义务。

▲石家庄和北京两大中介公司的中介费收取标准（与掮客人提成）

率直来说，现在法制进步很快，最焦点的衡宇买卖买卖条约与居间办事条约，都是政府制定的内容，由中介登陆政府官网界面下载打印，主体内容中介不成变动，最大限度庇护了买卖双方的需要正当权益，所以购房者最应留意的是补充协议的相关内容。

一切的中介公司，对补充协议的内容，城市要求下面掮客人不要增加任何关于中介公司的字眼，以避开能够发生的胶葛。说白了，也就是：胶葛就算发生了，也是买卖双方的缘由，和中介无关，中介只需要做好办事条约上的工作内容，做到从任何条约上挑不出中介的错误，这也是退中介费很难的缘由。

以下为部分条约照片和截图。

▲部分免费单（石家庄）

▲部分条约扫描首页（北京）

5、总结

正式买卖过户之前，购房者会履历寻觅房源、实地看房、双方约谈、签订条约四个流程，必须留意并做到的内容包括：多平台多中介挑选合适房源、明白衡宇产权清楚无胶葛、实地看房时记录房源情况与相关硬伤、约谈时大胆出价/公道妥协/友爱商量、签约时留意检察条约条目、需要夸大而中介供给的条约中没有表现的内容可以经过补充协议说明。

过户

“过户”方式分为三大类，别离为贸易存款、公积金存款、全款，三种方式触及到的过户流程各有分歧。实在对普通人来说，过户看起来很烦琐，但实则很无脑，按中介要求，供给分歧材料、需要时跑办几个手续即可。最值得贴出来的，是城市的限贷政策以及分歧范例产权衡宇的缴税标准。

1、贸易存款与公积金过户流程

①衡宇评价：北京二手房评价最高可以做到市场价（也就是成交价）的95成，一般都是九成或更少；石家庄可以做到100%甚至更高，不外高评骗贷属于违规操纵，需要三方配合，大的中介公司是不敢做的。

②打点存款：衡宇有抵押的，也就是说房贷还没还完的，先还贷解押！

预备好银行要求供给的一切材料证件后，买方与卖方（有的银行只要求买方参加）到银行网点面签、监管首付款、随后网签、批贷、资金监管；公积金存款的话，会多出来几个步调，要求到公积金治理中心停止预审与审批，而分歧品种公积金对网签和面签的要求也不不异；组合贷，会触及到公积金与商贷两方要求，做双审批、双面签，触及流程是最烦琐的。

存款最根基的要求，除了有响应购房天资外，还需要购房者供给的月流水支出证实是月供的两倍左右。征信越差，利率越高，存款越难审批。流水不够，就只能采用银行供给的其他方式，比如找包管人、供给大额定存单等。假流水，实在银行一眼便可看出。

以下有石家庄和北京市的限贷图表，以及部分照片，文末有石家庄与北京两地公积金存款的具体内容。

▲户口本与仳离证常常是必须供给的

▲石家庄的一份银行网签条约

▲北京市购房套数的认定标准

▲北京市商贷与公积金存款首付比例与现行利率

▲北京市普宅与非普的界定标准

▲石家庄现行限购限贷限售政策

③缴税过户：出网签条约后，再次预备好需要的材料与证件，去各区的过户大厅完成缴税与过户法式，出新的产权证，然后中介将新房本交给银行打点抵押，出他项，最初银行放款、房东领钱、购房者获得抵押后的不动产权证也就是房本。

缴税过户这个环节，北京市需要提早在网上预定，期待数日轮到自己的号后才可之前往打点；石家庄间接去过户大厅一站式窗口打点，半个小时足矣。能够是由于北京营业量太大，而石家庄营业量很少。

以下为石家庄与北京市的衡宇缴税标准，以及部分照片，购房套数、普宅与非普的认定标准在上文。

▲石家庄过户需要填的一些单页，留意此为全款过户，房本为旧房本

▲石家庄长安区过户大厅

▲北京部分特别产权类衡宇缴税标准

▲北京适用性最广的商品房缴税标准

▲石家庄市商品房缴税标准

④物业交割：过户后，中介约定买卖双方前往衡宇地点地，停止物业交割，包括钥匙交接、水电暖气自然气查询、物业更名等内容。肯定一切用度结清今后，双方签订物业交接单，然后好聚好散。

2、全款过户流程

全款过户流程极为简单，签约后，双方间接到过户大厅打点缴税过户，资金监管在过户大厅完成，出新房本后，几个工作日内房东接到划款，然后交割物业。

▲新房本—不动产权证书

3、总结

除了全款过户外，二手房商贷与公积金存款过户流程触及到很多环节，需要买卖双方积极配合银行、公积金治理中心、过户大厅、房管局等多方要求，但假如衡宇产权清楚无胶葛，而且买卖双方一切材料证件充足完整，实在只要依照中介要求一步步走下去即可。

这个环节，最浪费时候的，是银行与能够打仗到的政府部分，很多户籍与衡宇缴税需要的材料是获得国家单元打点的，这些单元处事严酷、要求材料证件很多、而且经常出现同一个流程分歧部分需要的材料纷歧样、大概不认可相关材料的正当性致使需要的材料连环重办、大概政策突变某个环节被卡死等。

常见风险

Q1、衡宇产权存在胶葛，没法买卖买卖

这是最多见也是最轻易避免的一种风险，这类风险之前过分常见，所以各地市政府在各类买卖条约中，城市注名甲方需保证衡宇产权清楚无胶葛，否则消除条约，形成损失由甲方承当。

购房者需要留意的是，衡宇假如存在二次抵押甚至屡次官方借贷胶葛，最好不要买。以及部分没法买卖的衡宇，比如在限售期内、没有房本、北京的部分经适房、部分央产房、军产房、小产权房等，都不要打仗。

Q2、政策变更，致使没法过户

中国房地产调控政策一年内就能变化很屡次，限购限贷限售致使的购房天资缺失是最多见的，公积金政策变更致使的首付比例变化也是很常见的。别的，对婚姻产权的分别、多项共有产权人的判定、部分衡宇税费的交纳标准以及很多历史遗留题目，城市致使没法过户、买卖中断。

为了提防政策变更发生的风险，应尽能够敏捷的过户，同时把能够因政策调剂而增加的税费提早约定好交纳方，并写到补充协议里； 如因政策缘由致使确切没法实行条约，三方应实时协商处理，确切没法处理的，签订消除协议。

Q3 、对衡宇状态不领会，致使发生胶葛

经常出现某小区邻近名校，但实则不在划片范围内，但购房者不领会情况，自觉签约，最初发现小孩没法上学。类似的情况，还有经适房是需要交纳一定量的地盘出让金，但中介没有说明，致使发生胶葛等。

这就表现出补充协议的重要性，对户口、学区、租房、装修、能够额外出现的用度等条约中没法表现却需要夸大的内容，都需要增加到补充协议中，并说明三方义务。

Q4、中介不作为，致使发生胶葛

经常会出现中介不够专业勤恳，致使买卖手续一拖再拖，而且三方出现冲突，终极消除协议的情况。

由于中介不够专业，致使买卖停止的情况，购房者应当保存微信聊天记录、通话记录、录音与文本记录等，方便往后上诉或要求退还中介用度。

Q5、房东公然违约，停止买卖

这类情况多出现在房价大涨期间，房东感觉卖亏了，想赔点钱消除条约再高价卖。

双方消除条约是守约方在违约方底子违约的情形下，根据法令规定或条约约定享有的权利，而违约方不享有双方消除权，所以房东无权以付出违约金的方式消除条约，应由守约方挑选消除条约还是继续实行条约。

Q6、签约后卖方拒绝出售衡宇，买方能否同时主张双倍返还定金和补偿违约金？

我国《条约法》第 116 条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以挑选适用违约金或定金条 款。”故违约金条目和定金条目不能同时适用，当事人不得在诉讼中既主张付出违约金又要求没收定金或双倍返还定金。但 是当收受定金的一方违约时，守约方挑选违约金条目后，并不影响其要求对方返还定金的权利。

Q7、付出首付款后，房东携款潜逃或拒不外户也不归还

这属于太古期间经常出现的胶葛，现在很多城市都有成熟的二手房资金监管过户机制，也就是说，首付款和银行放款城市监管到第三方（也就是政府）的账户上，买卖完成，几个工作往后，全数房款才会划到房东账户上。

为了提防这类太古胶葛，倡议购房者不要在小中介处购房，也不要轻信房东或中介的许诺，务需要停止资金监管（北京链家有理房通，不如建委监管）。

文末总结

讲一个我经手的二手房买卖过户案例。

买卖双方8月签约，房东为一位退休老太太，老伴归天三年左右，房本上自始至终只要老太太一人名字。约定10月衡宇满五唯一后前往过户，8月时河北银行额度充沛而且利率仅上浮10%，当月提交材推测河北银行。但购房者夫妻中一方远在国外，9月才能返来，也没法做拜托公证，因而与银行客户司理约定9月面签，想不到的是，9月时河北银行停息放贷，硬着头皮面签网签，等到10月中旬额度还是严重，然后购房者改成了全款，退还存款办事费。

戏剧的是，10月底河北银行又有了额度。

10月底，依照条约约定的时候停止全款过户时，发现需要先行消除河北银行的网签状态，消除网签需四方签证，穿行于栾城、北国、长安区之间，深夜从东二环到北二环接到网签条约，终究消除成功。消除网签再打点全款网签时，工作职员又奉告此房一半产权需停止遗言公证方可打点网签。又起头跑办公证手续，找到多家政府单元，力图证实归天房东的三个后代是归天房东的亲生后代。一向拖到11月，做完遗言公证、换成新房本后，终究过户成功。

说起来比力可笑，这个屋子短期内换了三个房本，履历过两次网签，而且银行过了网签、过户大厅却不能过，而且被明白奉告，假如还是存款过户，间接拿河北银行的网签条约过来，实在不会触及到遗言公证。

二手房买卖过户，常常就是如此，时候跨度稍微长一些，会碰到银行以及政策上的很多变更，而且一环套一环，一环出了意外，接下来的环节都需要重新斟酌。

可是过户快，并纷歧定就是好事。房价快速更迭期，置换群体卖房再买房时，就不合适过快过户，轻易出现持币观望却一房难求的情况。

别的，从上文图表中可以看出，北京和石家庄房地产政策存在太多差别，北京是典型的存量房市场，购房者多为置换群体，首付比例高，所以可以操纵装修抵偿款少掏一部分税款。但石家庄分歧，石家庄主城区除了全款过户存在些许操纵空间外，条约价、网签价、过户价（也就是计税价）三价合一，逃税是比力有难度的。

其他方面，差别也很大，比如北京首套房首付比例最低35%，最高存款25年；石家庄主城区首套房首付比例最低30%，最高存款30年等。

对普通人来说，二手房买卖过户流程并没有那末烦琐，条件是购房者天资良好，衡宇产权清楚无胶葛。小我买卖过户，没有中介辅佐，常常会碰到很多低级毛病，而且很轻易出胶葛。家庭之间的过户、更名、遗言、赠予等，不复杂，详询城市内各区的过户大厅即可。

还有很多内容没有写到，资金监管流程、评价免费标准、需要材料的具体清单、条约范本、北京市城六区与近郊区县的过户差别、为什么退中介费很难等。太细致的工具，写出来篇幅就太大了，对购房小白来说，此文内容已充足，若有更高要求，大概更细碎的题目，私信我即可。

二手房买卖过户，找一个靠谱的中介，根基一切的坑都能避过。小中介也不可，他们的提成在免费后就已经被朋分终了，而标准的大中介，都是物业交割终了才能结佣。

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附：石家庄与北京公积金存款政策差别

➢北京公积金存款最高额度为120万，石家庄为60万

➢北京公积金存款额度与缴存年限、小我月缴存额、本身天资以及北京户籍地点地有关，普通人计较自己的存款额度时，首先应肯定自己在北京市的公积金缴存时限为几年（一年增加10万额度，理论上12年最高120万额度，特别情况下为140万），然后按照衡宇状态与本身天资计较出可存款年限，查出对应月还款金额，明白自己的缴存基数，代入市属公积金计较公式→存款额度=（小我缴存额÷缴存比例-1484单身/2968已婚）×0.6÷对应年限月最低还款额（（国管公式为→小我缴存额÷缴存比例-1484单身/2968已婚-公积金部分的月供）÷对应年限的月均还款额），大概复制粘贴搜索以下网址http://gjj.beijing.gov.cn/（北京住房公积金网）

➢石家庄公积金存款额度与缴存基数、衡宇状态、本身天资有关，首先按照衡宇状态与本身天资计较出存款刻日，查出对应月还款金额，代入以下公式得出→存款额度=缴存基数（配头有公积金的可以累加）×60%÷申请存款年限对应的每万元存款等额本息月还款额）×10000元

➢两市分歧公积金存款比例分歧，北京的市属与国管公积金存款，在首套房二套房、普宅与非普之间存在较大差别，市属公积金→首套普通：存款6.5成；首套非普：存款6成；二套普通：存款4成；二套非普：存款2成 ；国管公积金→首套、二套均为8成；石家庄采办家庭首套自住住房，公积金存款额度不高于所购衡宇总价的70%；采办家庭二套自住住房，公积金存款额度不高于所购衡宇总价的40%；采办家庭第三套（含）以上自住住房的不受理公积金存款

➢公积金存款年限方面，石家庄→房龄+存款刻日 < 50年，房龄大于1988年、衡宇面积小于60平常较难打点公积金存款，且存款刻日最长为30年；北京市→市属：65-夫妻双方最小年龄；国管：69-主告贷人年龄，砖混结构：房龄+存款年限≤47年；钢混：房龄+存款年限≤57年，且存款刻日最长为25年。

PS.下文预告：正定新区楼市调研（下）