上海房产交易税费内容梳理（2022版）

房产买卖进程中会触及一些税费，其几多关乎买卖双方的亲身好处（卖家净得手价几多，买家购房总支出本钱几多）。

熟悉和把握欲采办衡宇地点城市的不动产买卖税费政策，可以让购房者在看到较为满足的衡宇后可以实时采纳公道的办法，划算的成功购入。

不动产买卖中触及的税费首要有：增值税及附加、小我所得税、契税、印花税、地盘增值税、转移挂号费、抵押挂号费等。

在停止各项税费的先容之前，我们先看下若何判定一套屋子是普通室第还是非普通室第？是满两年还是满五年？（普通室第和满几年在税费预算中会用到）

普通室第的判定标准

同时具有以下条件，才被认定为普通室第（2022年11月20日起履行）

（1）5层以上（含5层）的多高层住房，以及不敷5层的老式公寓、新式里弄、新式里弄等； （2）单套修建面积在140平方米及以下； （3）现实成交价格低于同级别地盘上住房均匀买卖价格1.44倍以下。标准见下表：

界定买卖衡宇满5年的标准

（1）商品房：依照产证挂号日期、契税单完税凭据的填发日期计较能否满5年（孰先原则）；

（2）经济适用房：以原产证挂号日期、原契税单完税凭据的填发日期计较能否满5年（孰先原则）；

（3）动迁安置房：以产证挂号日期、契税单完税凭据的填发日期计较能否满5年（孰先原则）；

（4）房改房：以产证挂号日期、契税单完税凭据的填发日期计较能否满5年（孰先原则）；

（5）直系赠与的衡宇：以原产证挂号日期、原契税单完税凭据的填发日期计较能否满2/5年（孰先原则）；

（6）非直系赠与的衡宇：以新产证挂号日期、新契税单完税凭据的填发日期为准计较能否满 5年（孰先原则）；

（7）继续的衡宇：以原产证挂号日期、原契税单完税凭据的填发日期计较能否满5年（孰先原则）；

（8）夫妻变更的衡宇：以原产证挂号日期、原契税单完税凭据的填发日期计较能否满5年（孰先原则）；

（9）加减车位的衡宇：以原产证挂号日期、原契税单完税凭据的填发日期计较能否满5年（孰先原则）

增值税及附加

增值税及附加，包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转进程中发生的增值额作为计税根据而征收的一种流转税，是一种卖方需要承受的税。增值税附加包括城市保护扶植税、教育费附加、地方教育附加三种税的总称。纳税人：出让地盘、衡宇权属的单元或小我，即出售人。计税根据：增值税的计税根据：税务机关审定的成交价格（在地盘、衡宇权属让渡时）。增值税附加的计税根据：本次所交纳的增值税额。增值税及附加基准税率：5.6%。即增值税及附加金额=增值税+城市保护扶植税+教育费附加+地方教育附加，也就是增值税及附加金额=官方认可的成交价格×5%+本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%。根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的告诉》，在 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日时代，增值税及附加基准税率：5.3%。具体政策是，对增值税的附加部分减半征收，也就是城市保护扶植税、教育费附加、地方教育附加上和减半。是以，增值税及附加金额=税务机关审定的成交价格×5%+（本次增值税额×7%+本次增值税额×3%+本次增值税额×2%）×50%=5.3%。而在2022年1月21日由市住建委、市房管局等8部分结合公布的《关于促进本市房地产市场平稳健康成长的定见》（点击左侧蓝色字体链接可进入阅读）规定调剂增值税征免年限。关键年限数字为5年。

若何计较增值税及附加税

增值税免征常见情形有哪些

（1）法定继续人（包括配头、后代、怙恃、兄弟姐妹、祖怙恃、外祖怙恃）继续地盘、衡宇权属，免征增值税；

（2）夫妻更名、夫妻衡宇财富朋分，免征增值税；

（3）支属间赠与（不包括获得新产证今后再出售的情况），免征增值税。

小我所得税

小我所得税，是指对本国百姓、居住在本国境内的小我财富让渡获得的所得和境外小我来历于本国的财富让渡所得征收的一种所得税。

纳税人，为出让地盘、衡宇权属的单元或小我，即出售人。

计税根据，为官方认可的成交价格（在地盘、衡宇权属让渡时）。

上海小我出售住房的税率为全额 1%、2%或利润的 20%。

若何计较小我所得税税额

（一）室第类用房

温馨提醒：①出售房改房，免征增值税，小我所得税的税率为 1%或免征（满五年唯一）。②按利润 20%交纳小我所得税时可抵扣响应项目，即利润=本次出售的审定价-【购入的条约价格+购入所交纳的契税+本次出售的增值税及其附加税+装修用度（≤购入的衡宇条约价格的10%）+购房按揭存款利息】。抵扣装修用度及购房按揭存款利息时需供给以下备件：装修用度：需供给装修条约、装修发票、结算明细清单购房按揭存款利息：需供给按揭存款条约、银行利息清单（主贷人姓名、利息总和、物业地址、存款条约编号、加盖银行营业章）（二）非室第类用房

小我所得税=（审定价-购入价格-地盘增值税-增值税及其附加税-购入契税-评价费-印花税）×20%

小我所得税征收中有哪些免征的情形？

（1）继续地盘、衡宇权属，免征小我所得税；

（2）夫妻更名、夫妻衡宇财富朋分，免征小我所得税；

（3）直系支属间赠与（不包括获得新产证今后再出售的情况），免征小我所得税。

直系、非直系支属间继续/赠与衡宇后再出售衡宇的个税计较卖方经过继续或赠与获得衡宇再出售的，若不合适小我所得税免征条件（满五年唯一），只能依照利润20%交纳小我所得税，不能依照全额×1%或 2%计较小我所得税。

契税

契税，是指在地盘、衡宇权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财富税。纳税报酬承受地盘、衡宇权属的单元或小我，即采办人。计税根据为官方认可的成交价格或参照市场价格审定。契税条例规定的契税税率为 3%-5%。上海市不动产买卖契税税率按照面积/首套分为为 1%、1.5%、3%。那末若何预算需要交纳的契税呢？

（一）以小我名义购入衡宇

温馨提醒：契税的首套是指家庭名下在沪无任何住房或网签，包括与他人共有。（二）以公司名义购入衡宇契税：（审定价-增值税）×3%。

契税免征大概减征的常见情形有哪些

（1）法定继续人（包括配头、后代、怙恃、兄弟姐妹、祖怙恃、外祖怙恃）继续地盘、衡宇权属，免征契税。（2）夫妻更名、夫妻加名、夫妻衡宇财富朋分，免征契税。（3）出售公房前后1年内（以网签条约日期为准），出售人家庭、怙恃或成年后代购房，可申请契税减免。计较：新购入住房需要交纳的契税=（新购入住房的审定价-出售住房时的发票价格）×新购入住房应交纳的契税税率。（若购房的审定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免）（4）上海市拆迁户用拆迁抵偿款新购衡宇享用减免契税的优惠（拆迁人的直系支属都可利用），购房日期需在抵偿协议签定日期以后。计较：再买房需要交纳的契税=（购房时网签价-拆迁抵偿价格）×购房时契税税率；若购房时网签价低 于拆迁抵偿价格，则契税全免，差额部分可以继续利用。

房产税

一、房产税相关政策（小我家庭购入商品住房）

（一）房产税政策的出台时候、起征时候、交纳时候

（1）房产税政策的出台时候：2011年1月28日；

（2）房产税的起征时候：产证挂号日期的次月起头征收；

（3）房产税的交纳时候：每年12月31日前交纳。

房产税过期不交纳会发生滞纳金，滞纳金为逐日未缴额的万分之五。

（二）房产税的征收工具

房产税的征收工具是起征时候后在沪购入商品住房的且不合适免征条件的小我家庭。

（三）房产税的税率

上海房产税暂用税率为0.4%、0.6%，具体政策以下：（1）新购入住房的单价≤73482元/平方米的，税率为0.4%；（2）新购入住房的单价＞73482 元/平方米的，税率为 0.6%。

（四）房产税的计较公式

新购入衡宇的应税面积×新购入衡宇的单价×70%×税率÷1.05。

（五）房产税应税面积计较公式

（1）原有住房面积+新购家庭名下住房面积≤家庭人数×60平方米，应税面积=0；

（2）原有住房面积+新购家庭名下住房面积>家庭人数×60平方米，若原有住房人均面积≥60 平方米，应税面积=新购住房面积；若原有住房人均面积<60平方米，应税面积=（新购入住房面积+原有住房面积）-家庭人数×60 平方米。

（六）房产税免征条件及优惠政策

1.上海户籍单身优惠政策

（1）买方名下在沪无任何住房，免征房产税；

（2）客户方在2011年1月28日前与怙恃共有住房，且怙恃为上海户籍的，只要客户方具有购房天资，即免征房产税；

（3）客户方在2011年1月28日前与怙恃共有住房，且怙恃为外地户籍的，若怙恃合适购房减免房产税条件的，只要合适购房天资，即免征房产税；若怙恃不合适购房减免房产税条件的，则客户方本次购房在房产税的认定上属于二套，需要计较与怙恃共有衡宇所占份额的面积。

2.夫妻均为上海户籍的已婚家庭：

（1）家庭名下在沪无任何住房，免征房产税；

（2）夫妻双方均为上海户籍的，夫妻双方各安闲2011年1月28日前同怙恃（上海户籍）共有住房，若家庭名下在沪无别的住房的，在具有购房天资的条件下再次购入住房在房产税属于首套范围，可免征房产税；若家庭名下有其他住房的，则房产税认定上属于家庭二套，与怙恃共有衡宇所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。

3.上海户籍和外地户籍组成的上海家庭

外地户籍方与怙恃或上海户籍方与外地户籍怙恃在2011年1月28日前在沪共有住房的，且家庭名下没有其他住房的，若怙恃合适购房减免房产税条件的，在合适购房天资的条件下再次购入住房房产税属于首套范围，可免征房产税；若怙恃不合适购房减免房产税条件的，则房产税认定上属于家庭二套，与怙恃共有衡宇所占份额的面积也需计入家庭住房房产税征收范围。

家庭名下零丁在沪有住房，在合适购房天资的条件下再次购入住房的，在房产税认定上属于二套，若客户方还有与怙恃共有的住房，则与怙恃共有的住房所占的份额面积计入该家庭房产税征收范围。

4.外地户籍房产税免征条件

（1）外地单身：已限购。若购入司法拜托拍卖等非限购类住房，则全额征收房产税，减免条件同外地家庭购房减免标准。

（2）外地家庭：

若持有《上海市居住证》有用期内已持续满3年或积分到达120分，则本次购房可间接申请免征房产税；

若持有《上海市居住证》有用期内暂未持续满3年或积分未到达120分的，可先全额交纳房产税，待满3年或积分到达120分后，再申请免征并申请退还持《上海市居住证》时代所交纳的房产税。

5.境外小我、港澳台居民房产税免征条件有哪些？

境外小我在沪的“居留答应”持续满3年并在有用期内的，可以在报税当天间接申请免征，若未满 3年可先交纳房产税，待满3年后再申请退税，或持有B类证件（外洋人材引进类居住证）、中国绿卡可以间接申请免征。

台湾居民在沪的“居留签注”持续满3年并在有用期内的，或持有持续满3年的个税单/社保单/失业证都可以间接申请免征，若未满3年可先交纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该时代已交纳的房产税。

港澳居民持有持续满3年的《港澳居民暂住证》/个税单/社保单/失业证都可以间接申请免征，若未满3年可先交纳房产税，待满3年后再申请免征并申请退还该时代已交纳的房产税。

（七）上海人申请同住人减免房产税的条件

（1）上海人申请同住人减免房产税的条件有哪些？

同住报酬申请人的怙恃或成年后代；同住报酬上海户籍；同住人在沪无任何住房类产权用房；同住人和申请人的户口须在同一户口簿大概在申请人的产权房/新购住房内。

（2）同住人可以享用几多面积的房产税减免？

同住人可以享用人均 60 平方米的房产税减免。

二、房产税其他政策

特别群体客户购房，房产税的免征条件有哪些？

1.在沪军官家庭购房：免征房产税。

2.在沪就读博士家庭购房：全额征收房产税，减免条件同外地家庭购房减免标准。

3.公司名义购入的衡宇，在持偶然代，仍需每年交纳房产税，房产税计较方式（客户自立挑选计较方式）：

（1）计较方式一：购入的审定价×80%×1.2%；

（2）计较方式二：月租金×12%×月数。

印花税

在销售、让渡房地产进程中书立的条约、协议、数据等，应按产权转移书据税目，由买卖双方别离依照书据所载金额万分之五交纳印花税。根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的告诉》，在 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 12 月 31 日时代，印花税减半征收，即基准税率为：0.025%。若网签价≥审定价，具体计较以下表：

印花税免征大概减征的常见情形有哪些？

1、法定继续人继续地盘、衡宇权属，免征印花税；

2、夫妻更名、夫妻加名、夫妻衡宇财富朋分，免征印花税。

地盘增值税

地盘增值税，是指让渡国有地盘利用权、地上的修建物及其附着物并获得支出的单元和小我，以让渡所获得的支出包括货币支出、实物支出和其他支出减除法定扣除项目金额后的增值额为计税根据向国家交纳的一种税赋。(一)小我出售非居住类用房：地盘增值税=增值额×税率-扣除合计×速算扣除系数扣除合计=购入价格+购入契税+附加税+本次印花税+评价费+折旧费增值额=售出价格-增值税-扣除合计折旧费=购入价格×5%×年限增值率=增值额÷扣除合计

(二)小我销售住房的，非论其他影响身分为何，免征收地盘增值税。

注：

以上信息参考网上房地产、税务局等网站资讯整理而成，编辑时候为2022-3-1 21:27:34；

由于房产政策和资讯类具偶然效性，本文仅供参考，不做终极买卖根据利用，请以衡宇地点地相关部分公布的最新政策为准。

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